내 아파트 시세는 6억인데, 1순위 은행 빚이 3억밖에 없으니 '나머지 3억은 내 마음대로 쓸 수 있겠지?' 하고 생각하셨나요? 하지만 막상 2금융권에 문의하면, 생각보다 터무니없이 낮은 한도에 실망하고 '이게 어떻게 된 계산이지?' 하며 혼란에 빠집니다.
그래서 오늘은 후순위 금융사가 당신의 아파트에 숨겨진 '진짜 추가 한도'를 계산하는, 그들만의 '계산기' 사용법을 알려드리겠습니다. 은행이 보는 숫자는 당신이 아는 숫자와 다릅니다. 이 글을 5분만 읽어보세요. 당신은 더 이상 막연한 기대감으로 시간을 낭비하지 않게 될 겁니다. 나의 상황에 맞는 정확한 가능 금액을 직접 계산해 보고, 합리적인 자금 계획을 세우는 '스마트한 자산가'가 될 수 있습니다.
① 계산의 시작: 'LTV'와 'DSR'이라는 두 개의 벽
모든 한도는 LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 두 개의 벽 중, 더 낮은 쪽으로 결정됩니다. LTV는 '집값'을 기준으로, DSR은 '내 소득'을 기준으로 한도를 정하는 규칙입니다. 후순위 상품 역시 이 두 가지 규칙을 벗어날 수 없습니다.
② 가장 큰 함정: 은행은 '실제 빚'이 아닌 '최대 빚'으로 계산한다
이것이 오늘 글의 핵심이자, 모든 계산 착오의 원인입니다. 후순위 금융기관은 당신의 1순위 빚을, 현재 남은 '대출 잔액'으로 보지 않습니다. 등기부등본에 설정된 **'채권최고액'**을 기준으로 봅니다. 채권최고액은 보통 실제 빌린 돈의 120%~130%로 설정됩니다. 즉, 내가 3억을 빌렸어도, 서류상으로는 3억 6천만원(120%)의 빚이 있는 것으로 기록되어 있다는 의미입니다.
③ 실전! 나의 추가 한도 계산해 보기
이제 직접 계산해 봅시다. 아래와 같은 조건이라고 가정하겠습니다.
아파트 시세: 6억원
적용 LTV: 70%
1순위 대출 원금: 3억원 (실제 잔액)
1순위 채권최고액: 3억 6천만원 (원금의 120%)
계산 공식: (시세 X LTV) - 선순위 채권최고액
(6억원 X 70%) - 3억 6천만원 = 4억 2천만원 - 3억 6천만원 = 6,000만원
분명히 내 집에는 3억원의 여유가 있는 것 같았지만, 금융기관이 보는 당신의 '진짜 추가 한도'는 6,000만원인 것입니다.
④ 그래서, 어디서 알아봐야 할까?
이러한 후순위 상품은 저축은행, 캐피탈사, 보험사 등 2금융권에서 전문적으로 취급합니다. 이들은 1금융권보다 LTV를 더 후하게(80~90%까지) 적용해 주는 경우도 많으므로, 여러 곳을 비교하여 나에게 가장 유리한 조건을 찾아야 합니다. 최근에는 핀테크 앱의 비교 서비스를 이용하면, 여러 금융사의 조건을 한 번에 확인할 수 있어 편리합니다.
아파트 후순위 담보대출의 한도는, 막연한 기대가 아닌 냉정한 '산수'의 영역입니다. 오늘 알려드린 '채권최고액'의 개념만 정확히 이해한다면, 당신도 금융사 직원의 계산기를 직접 두드려보는 것과 같은 명확한 시야를 갖게 될 것입니다. 정확한 계산을 통해, 당신의 소중한 자산 가치를 100% 활용하시길 바랍니다.